2025년 현재 거북섬 상업용지 3,253개 중 실제 입점된 상가 비율은 극히 낮아, 공실률이 약 87%에 달합니다. 많은 상가들이 유령 건물로 방치되고 있을 뿐만 아니라, 임대료 부담을 견디지 못한 카페나 편의점 등도 폐업하고 있습니다.

실제 투자 사례로는 투자자가 16억 원을 들여 상가 두 곳을 매입하였으나, 2년 만에 3억 원에 처분해야 했던 일이 있습니다. 매우 큰 손실을 본 사례로, 투자자들의 고통을 대변하고 있습니다.

개발 초기 기대에 어울리는 상업 및 관광 기능에도 불구하고, 주변에 교통망 및 일상 생활 인프라가 미비해서 실질적인 방문객 및 입주 수요가 부족합니다. 유동인구가 거의 없어 상권이 활성화되지 못해 점포들이 문을 닫거나 철수하고 있습니다.

특히 반달섬, 거북섬 일대는 간선도로와 공공교통망이 충분치 않고, 대중교통 이용이 어려워 자가용에 의존해야 하지만 주차와 교통 혼잡이 발생하는 등 접근성과 정주 여견이 열악합니다.

계획만 있고 실제 착공된 핵심 시설 (아쿠아리움, 워터파크, 호텔 등)은 대부분 지연, 무산되었고, 민간 상업용지부터 분양된 구조는 매우 위험했습니다. 유동인구 없이 상가만 공급하는 방식이 치명적 리스크로 작용했습니다.

투자와 분양 전략 역시 수요 예측 없이 공급을 늘린 잘못된 방향이었고, 교통 인프라 미흡, 정책적 오류, 추가 시설 무산 등이 겹치며 실패를 불러왔습니다.